¿Sabes qué pasos garantizan que una reunión vecinal sea válida y ejecutable según la ley chilena?
En esta guía práctica mostraremos cómo preparar una convocatoria, asegurar quórums y llevar votaciones transparentes que obliguen a toda la comunidad.
Cubriré cuándo debe convocarse sesión ordinaria o extraordinaria, quién puede citar y cómo funcionan la primera y la segunda citación para constituir válidamente la junta.
También explicaré quórums y mayorías exigidas por la ley, reglas de representación, modalidades presencial y virtual, y cómo redactar un acta clara con responsables y plazos.
Objetivo: entregar pasos simples y aplicables para comunidades pequeñas y grandes, con formatos y buenas prácticas actualizadas a 2025.
Principales conclusiones
- Convocar según plazos y medios formales garantiza validez jurídica.
- Respeta quórums y mayorías según la materia para evitar nulidades.
- Define representación por escrito para asegurar participación efectiva.
- Adopta modalidades mixtas con protocolos para votación simultánea.
- Registra todo en acta firmada y asigna responsables y plazos claros.
Panorama general y objetivos de las asambleas de condominio
La asamblea es la instancia principal donde los copropietarios toman decisiones sobre la gestión y el uso de los bienes comunes.
Marco legal: La ley copropiedad indica que todo lo relativo a la administración del condominio se resuelve por los propietarios reunidos. Un artículo ley clave establece facultades y límites para evitar decisiones fuera de pauta.
Qué decide la asamblea según la norma
Los objetivos suelen incluir rendición de cuentas, aprobación de presupuestos y elección o remoción del comité. También aprueba proyectos y gastos comunes que afectan el interés general.
Ordinaria vs extraordinaria
Las sesiones ordinarias sirven para el seguimiento de gestión y asuntos generales. Las extraordinarias se citan por necesidad o por propietarios que sumen al menos 15% de derechos y sólo pueden tratar los temas señalados en la citación.
| Tipo | Finalidad | Ejemplo |
|---|---|---|
| Ordinaria | Rendición de cuentas y presupuestos | Aprobar gastos corrientes |
| Extraordinaria | Decisiones de alto impacto; temas incluidos en citación | Autorización de obras mayores |
| Vinculación | Acuerdos obligan a todos | Acta firmada como respaldo |
Marco legal vigente: ley y reglamento de copropiedad inmobiliaria
La reforma legal redefine cómo se organiza la copropiedad y qué reglas rigen la participación y la administración.
Ley Nº 21.442 reemplaza la antigua norma de 1997 y moderniza el régimen. El 9 de enero de 2025 se publicó el Decreto Supremo que aprueba su reglamento. Esta nueva ley copropiedad crea la Secretaría Ejecutiva de Condominios en el Minvu y obliga a llevar registros nacionales de administradores y comunidades.
El reglamento copropiedad de 2025 baja a la práctica exigencias sobre participación, administración financiera y registros de copropietarios y ocupantes.
Entre las novedades están mayor claridad en responsabilidades, mecanismos para votaciones presenciales, virtuales o mixtas, y normas sobre el deber de cuidado de bienes comunes.
Recomendaciones prácticas:
- Actualice los procedimientos de citación y control de quórum según la nueva ley copropiedad.
- Registre administradores y edificios en el sistema que administrará la Secretaría Ejecutiva.
- Documente actas y estados financieros para reducir riesgos de impugnación.
| Elemento | Cambio principal | Impacto práctico |
|---|---|---|
| Registro nacional | Registro de administradores y comunidades | Mayor fiscalización y transparencia |
| Participación | Protocolos para reuniones mixtas | Facilita votaciones remotas y presenciales |
| Administración | Reglas financieras y deber de cuidado | Mejor control contable y rendición de cuentas |
Quiénes pueden convocar y cómo citar correctamente
Convocar en forma correcta evita impugnaciones y garantiza que las votaciones sean ejecutables.
Presidente y administrador: facultades y roles
El Presidente del Comité de Administración y el administrador tienen facultades para citar. Corresponde que el presidente lidere convocatorias generales y el administrador gestione notificaciones y logística.
Medios válidos y contenido mínimo de la citación
Use medios autorizados como carta certificada. En condominios viviendas sociales existe la opción de notificar por la Secretaría Municipal cuando la normativa local lo permite.
- Identificación del condominio y tipo de sesión.
- Fecha, hora y lugar o plataforma virtual.
- Orden del día y requisitos de acceso.
Primera y segunda citación: plazos y práctica
Para sesiones extraordinarias el lapso entre primera segunda citación no puede ser menor a 5 días ni mayor a 15. Programe recordatorios y registre acuses de recibo como respaldo ante impugnaciones.
Consejo práctico: combine carta certificada con avisos por correo y afiches, pero nunca reemplace el medio formal exigido por la ley copropiedad.
Asamblea ordinaria: requisitos, quórum y acuerdos
La sesión ordinaria debe celebrarse al menos una vez al año. Es el espacio para que la administración entregue la rendición documentada de la gestión de los últimos doce meses.
Frecuencia, rendición de cuentas y temas
Además de la obligación anual, es recomendable programar reuniones adicionales si surgen temas urgentes.
La rendición debe incluir estados financieros, morosidades, ejecución presupuestaria, auditorías y el plan de gastos futuros.
Temas típicos: mantención, presupuestos, elección o ratificación del comité, calendario y políticas internas.
Constitución y mayorías
Sobre cómo constituye asamblea, las fuentes difieren: una indica 60% de derechos en primera citación y otra 70%.
En segunda citación la sala se constituye con los asistentes. El intervalo entre primera y segunda suele ir de 30 minutos a 6 horas.
Los acuerdos se adoptan por mayoría absoluta de los presentes. Registre votos a favor, en contra y abstenciones en el acta.
- Adjunte en la citación la rendición y respaldos para que los copropietarios lleguen informados.
- Use lista de asistencia, validación de poderes y una hoja de cálculo simple para calcular derechos en tiempo real.
- Proponga un guion que priorice temas críticos y deje tiempos para preguntas ordenadas.
Asamblea extraordinaria: materias exclusivas, quórums y mayorías
Las reuniones extraordinarias atienden decisiones que pueden cambiar el destino y el valor del conjunto. Por ello requieren convocatoria precisa, informes y quórums altos.
Materias que obligatoriamente se tratan en sesión especial
Incluyen: modificación reglamento copropiedad; cambio de destino de unidades; constitución de derechos de uso y goce exclusivos; enajenación arrendamiento bienes y gravámenes sobre bienes dominio común.
También entran: reconstrucción demolición condominio, obras mayores, remoción del Comité, delegación facultades comité, programas de autofinanciamiento y peticiones para dejar efecto condominio o petición dejar efecto en la acogida al régimen.
Quórums y mayorías exigidas
Existen dos criterios: una fuente indica 80% en primera citación y 60% en segunda, otra mantiene 80% y 70%. Ambas piden acuerdos por 75% de los presentes.
«Las materias 1 a 5 requieren 80% de asistencia en ambas citaciones y 75% para aprobar.»
Regímenes reforzados y plazos
Si la modificación altera porcentajes de derechos sobre bienes comunes se exige 90% para constituir y 95% para aprobar.
Entre primera y segunda citación el plazo mínimo es 5 días y el máximo 15.
- Detalle cada tema en la citación y adjunte informes técnicos y legales.
- Valide poderes y derechos presentes con planillas y doble verificación.
- Considere notaría cuando la materia lo exija para certificar el acta.
Participación, representación y restricciones
La participación válida exige claridad sobre quién puede votar y en qué condiciones.
Para ejercer voto se requiere ser copropietarios hábil: esto significa estar al día en gastos comunes. La morosidad limita derechos y puede impedir la participación.
Copropietarios, apoderados y arrendatarios
Las personas pueden asistir como titular o mediante apoderado. El poder debe entregarse por escrito y cumplir los requisitos del reglamento.
Un arrendatario puede representar al propietario solo si el contrato lo autoriza y el dueño no está presente. Verifique la cláusula y presente el documento en mesa.
Límites a representantes y controles
El administrador no puede representar a ningún copropietario, para evitar conflictos. Tampoco deben votar miembros comité administración cuando exista conflicto de interés.
- Valide identidad, unidad y derechos con planilla actualizada.
- Registro claro de poderes y copia en acta.
- Protocolos para el uso de la palabra y conteo de votos por unidad y derechos.
Modalidades y formalidades: presenciales, virtuales y actas
Antes de iniciar, determine la modalidad y los requisitos técnicos que aseguren voto y participación simultánea y verificable.
Asambleas virtuales o mixtas: requisitos para participación y votación efectiva
Exija identificación previa, enlaces únicos y acreditación por escrito. Haga pruebas técnicas antes de la sesión.
- Use plataformas confiables con votación secreta o conteo público verificable.
- Registre asistencia digital y mantenga soporte técnico en tiempo real.
- Garantice accesibilidad: instrucciones claras, canales de ayuda y alternativas para quienes tengan falla de conexión.
Actas, firmas, certificación notarial y cuándo es obligatoria
Levante siempre el acta. Debe contener fecha, asistentes, quórum, orden del día, acuerdos y mayorías alcanzadas.
Para materias sobre bienes comunes, modificación de reglamento, enajenación o inversiones extraordinarias, la ley exige notario que certifique el acta.
Si la sesión fue virtual, coordine firma electrónica avanzada si el reglamento copropiedad lo permite. Respalde con grabación y copias de poderes por el plazo que indique la ley copropiedad inmobiliaria.
Cómo lograr asistencia y organizar paso a paso
Lograr quorum y decisiones válidas exige planificación clara y responsabilidades asignadas.
Plan de convocatoria y comunicación multicanal: prepare un cronograma que combine la citación formal con recordatorios por correo, calendario y chat. Asigne tareas al comité administración para cada canal y fije plazos extras a los mínimos legales.
Orden del día y tiempos: separe temas ordinarios y extraordinarios. Indique duración realista por punto y destaque asuntos urgentes para incentivar asistencia.
Gestión de quórum, registro y votaciones
Organice la mesa de registro con lista, verificación de identidad, poderes y cálculo de derechos. Defina el protocolo para la primera segunda citación y acciones si no se constituye.
Proponga votaciones transparentes: mano alzada, registro nominal o sistema electrónico con doble control.
Cierre y seguimiento
Redacte el acta con acuerdos claros, responsables y plazos. Establezca programas de seguimiento con reportes y un tablero compartido para medir avances en gestión y uso eficiente de los bienes.
- Lectura resumida antes de firmar.
- Firma por el comité administración o notario si la materia lo exige.
- Envía el acta a la comunidad y publica el plan de cumplimiento.
Conclusión
,La vigencia de la Ley 21.442 y su Reglamento 2025 trae reglas claras para adoptar acuerdos y proteger derechos. La Secretaría Ejecutiva del Minvu aporta lineamientos y registros que profesionalizan la administración.
Organizar bien cada reunión garantiza que los acuerdos reflejen la voluntad informada de los copropietarios. El comité administración y el administrador deben coordinar citaciones, quórums y actas con transparencia.
Atención especial a materias sensibles: modificación reglamento copropiedad, enajenación o arrendamiento y decisiones sobre bienes dominio común suelen pedir quórums reforzados y certificación notarial.
Finalmente, proponga programas de seguimiento con responsables y métricas. Así se protege el uso adecuado de los bienes y se fortalece la convivencia en el condominio.